【财经拆局】恶意不投地?地产霸权的最后挣扎

2023.11.20
【财经拆局】恶意不投地?地产霸权的最后挣扎
粤语组制图

近日在谈到香港楼价跌势正在加速,当中一个观点值得再深入讨论,说的是港铁东涌上盖项目录得「零标书」,可以视发展商集体向政府表达对楼市政策的不满。

在港铁东涌地皮截标当日,传媒纪录到有一个疑似发展商财团,向地政总署投入了一分文件,据报当时媒体都以为是一分标书。但奇怪的是事后港铁却说没有收到任何有效的标书,传媒就开始揣测,是否有发展商向港铁提交的并非标书,而是一分对有关招标文件条款不满意的内容?相信到下次港铁重新招标之时,就可以了解有关条款是否有作出修订。

过往,即使市道再差,发展商绝少会集体拒绝入标投地,因为总会有乐于冒险的发展商企图「执死鸡」、以一个超低价入标,博取政府会因应市况接纳发展商较低出价。当然今次东涌东站第一期项目有特殊因素,由于是整个区域的开荒项目,发展商必须同时承担项目的道路及商场建设责任,将所有前期成本计算在内,即使是「零标价」每方尺项目成本亦至少要3000至4000元,而这还未计算项目本身的建筑及利息成本,考虑到目前及未来几年的市场环境,即使是「免费」投得地皮,发展商好可能依然没法「计得掂数」。

有份提交意向书的会德丰地产,主席梁志坚坦言曾经考虑独资入标,但正是「计唔掂数」,最终放弃提交标书。因此考虑到这个特殊原因,我们当然不能因为一个项目在零投标之下流标,便一口咬定发展商已对本港楼市死心。不过,今年政府只是推出了十个发展项目,但当中竟然已有6个项目流标,情况就已经不可能说这只是单一事件。

而且引伸的问题是,以东涌地皮的「开荒牛」状态,测量界早已预期作价不会理想,每方尺楼面地价已经估算低至2000元,换作过去日子发展商大可用超低价入标,例如每尺1000元甚至800元,「执死鸡」都有机会被接纳,未来只要楼市好转都有机会救返生?

发展商超低价入标不是没有先例,本财政年度首幅卖得出住宅官地、位处西环坚尼地城西宁街地皮,由会德丰地产以17.2亿元中标,折合每方尺楼面地价7071元,以每方尺楼面地价计是近21年来地价最低的港岛官地。

但翻查地政总署之后以不记名方式公布全数6份标书的出价,最低出价的发展商仅4.88亿元,每尺楼面地价仅2005元,相当于中标价的28%。当中有分入标,亦包括长实及新地等大型发展商,证明有「大孖沙」认为,「执死鸡」做法仍可行,因为万一其他发展商更加保守,就有机会以低价投得地皮,确保日后即使楼市持续下滑,仍能保证立于不败之地。

再倒数今年3月批出旺角洗衣街大型商业地,由新地以约47亿中标,每方尺楼面地价仅3103元,已经够低!但地政总署之后以不记名方式公布两家落选财团入标价,最低一家只有6.88亿元,较中标价低85%,楼面尺价仅451元!而且这个「执死鸡」价好大机会是由长实出价。

但今次东涌项目「零标书」,已经反映不单是「执死鸡」都悭返,甚至令人怀疑发展商之间是否私底下作出了协议,暗中联手大家「共同进退」?直接以用行动证明对特区政府的房地产政策表示不满? 甚至是像中原集团施永青早前提出、商界期望香港与西方「重修旧好」的愿望显然落空,财团以脚投票表达不满?

近日在社交媒体以至一些报章评论都有声音提出,政府地皮接连流标,反映的是大财团大发展商「恶意不投地」,原因是避免被「揼心口」,向政府「进贡」买地收入帮补财赤。甚至有评论批评地产商故意出低价迫使土地流标,令将来港府土地贱卖引致库房收入大减,甚至出现财政赤字,责任就全归咎于地产商。还有更激烈的声音甚至要向中央举报「恶意不投地」是否违反国安法,提出如何作出惩处。

或许这些指责是较为偏激,但在中央政府眼中,又会如何看待这些发展商的取态?

还记得早前国务院港澳办主任夏宝龙访港,会见了香港不同政党及商会听取意见,甚至抽时间访问一些地区人士及低收入家庭,还和特首一起「饮早茶」听市民意见,但夏宝龙唯独没有会见作为本港经济最重要支柱的地产建设商会,当时我已提出夏宝龙这个做法是故意向地产界施加压力,目的是证明香港昔日的「地产霸权」,今天已经不能再在港「呼风唤雨」。

更值得注意是,在港铁流标后的翌日,作为处理土地发展的发展局局长甯汉豪,刚巧结束北京访问行程,并向传媒透露当日拜会了国务院港澳办主任夏宝龙,汇报北部都会区及大屿山交椅洲人工岛的项目进展等,她更引述夏宝龙称对于发展局的工作表达肯定及支持。

甯汉豪期后更为土地拍卖流标解画,指现时外围环境复杂、地缘政治情况趋紧张,香港作为一个外向型的经济体,难免受到影响,在前景不明朗的情况下,香港发展商对投地持审慎甚至保守态度都不难理解。

过去鲜有见到发展局局长会单独访京,甯汉豪的前任包括陈茂波及现任财政司副司长的黄纬纶,最多只会是陪同其他官员集体访京,单独见港澳办更是非常罕见。到底今次会面是巧合、还是刻意安排?更重要是在「二次回归」的香港,一切权力及商界利益已经有迹象重新分配,过去作为「呼风唤雨」、占领香港经济命脉的「地产霸权」,会否失去过去的「垄断」优势,甚至要在经济疲弱、库房收入不足的情况下,「为国家、为香港」作出更大贡献,达成习近平个人吹捧的「共同富裕」精神,这个可能会是2024年,最值得关注的经济变化。

- 颜宝刚


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