【財經拆局】「欲哭無淚 」——十四年來最大跌市,蝕讓盤增加,樓市恐愈賣愈平

2022.11.21
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【財經拆局】「欲哭無淚 」——十四年來最大跌市,蝕讓盤增加,樓市恐愈賣愈平
粵語組製圖

香港地產代理誇張的賣樓廣告香港人早已見怪不怪,但這個現象連外國通訊社「彭博」都剎有介事大篇幅報道,就說明一個現實:香港樓市跌勢正在加劇,連一向不太關心本地樓市的外媒都已經察覺得到。

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(彭博資訊圖片)

「欲哭無淚」、「滴血價」、「淚流滿面」、「劈得深、愛得真」這些賣樓廣告,彭博可能有點大驚小怪,形容這些是香港地產代理「訴諸絕望」的廣告。

還記得幾年前樓市當旺,那時充斥所謂「賣家市場」,二手盤一放出市場就有大量查詢睇樓要求,甚至誇張到一些優質盤要買家先放低「誠意金」--即是銀行本票先有得睇樓,在「僧多粥少」下最終成交價往往會比叫價更高。

俱往矣!現在香港樓市經歷多年來最嚴重的低潮時期,代理不得不訴諸愈來愈諷刺的廣告口號,來吸引潛在買家--而這些廣告宣傳用語,雖然贏得社交媒體的瘋狂轉載,但是賣家發現仍然很難出售物業。

現實是住宅樓價跌勢未止,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的「中原城市領先指數」最新報162.31,重返2017年11月水平,按周跌1.5%,令今年跌幅擴至12%,創2008年金融海嘯後,十四年來最大跌幅。有代理指出若計及數據滯後,香港整體樓價一年多以來實際已跌近兩成,亦令到巿場錄得的蝕讓成交個案愈來愈多。

九月底本欄的文章「托市第一擊」,已經指出金管局首次放寬壓力測試,正是代表確認樓市步入下行周期,當時還有不少留言認為只要政府放寬更多樓市辣招,樓價可望止跌回升。但很不幸,只是不足兩個月的時間,樓價已經再跌多4%,而由去年八月高位計,樓價累積跌幅更達一成半,與高盛估計樓價要跌三成,已經達到一半跌幅。

事實上,自本港回歸以來,樓價指數僅曾5次全年跌幅達到雙位數,當中對上一次正值為2008年金融海嘯,當時全年下瀉15%。

特別是近一個月樓市跌勢明顯加快,主要是反映9月下旬,本港正式跟隨美國加息0.125厘,這還未反映今個月初本港加息0.25厘的影響,由於今次加息周期在速度、密度,均遠高於上一個加息周期(2015年至2018年),短時間內9月、11月兩次加息,而隨着加息次數增加,息口上升對樓市帶來的壓力亦進一步疊加。

更令人憂慮是,一旦樓市下行周期開始形成,對買家及賣家心態都有根本性變化,當中最容易觀察,就是「蝕讓盤」個案不斷增加。打開地產版的新聞,都是充斥各區的蝕讓個案,根據利嘉閣的統計,今年10月全港1607宗已知的二手買賣登記中,蝕讓二手樓個案有186宗,按月增加11.6%,蝕讓個案佔整體成交達12.3%,為連續六個月增加,亦是2009年10月以來最高比例,打破了昔日香港投資物業只賺不蝕的「神話」。

而且蝕讓個案已經由中價樓蔓延至最有實力的一批豪宅業主身上,有「亞洲樓王」之稱的中半山天匯更驚現蝕讓,一個高層複式5房戶,由內地客持有,5年前以4億元買入,最近大減至以3.78億元沽出,呎價98,566元,離場帳面虧損2,200萬元,料成今年第二大額蝕讓個案。

有測量師就估計現時樓市存在信心危機,業主普遍擔心後市愈跌愈急,願接受買家大幅還價甚至蝕讓都要提早離場,形成後市跌勢加劇。

更值得關注是發展商投地的心態轉變,事實上,本港地價已經出現一浪低於一浪的情況。早前政府賣出的一幅葵涌住宅地皮,成交呎價較八年前同區地皮還低三成,可見發展商現階段買地出價相當審慎。

有關地皮為葵涌荔崗街住宅地,最終由中信泰富以11億元投得,每方呎樓面地價約4390元,對比同區對上一幅鄰近港鐵葵芳站、於2015年批出的住宅官地,每呎樓面地價低約三成半。值得注意是今次實質是有多達9個發展商入標,但地皮做價仍然偏低,反映發展商出價轉為保守。

除了官地,市建局亦面對現實,接受發展商以低價入標,上月底市建局土瓜灣榮光街項目以23.88億元批予信置及招商局置地財團,每方呎樓面地價僅約8571元,不但較估值下限低約10%,亦較去年市建局毗鄰批予嘉里的項目大跌約三成,反映地價短期跌幅驚人。

過去政府以低價賣地,往往會有批評說等同賤賣土地,甚至說「官商勾結」,最終地政署寧願流標收場,以免招受批評。但今天的新香港,我們的特首都表明不會有「XX勾結」的說法,那麼只要有人肯出價,地政署官員就可以放心低價批出土地,至少令到地皮不會流標,那結果只會做成地價一浪低於一浪,屆時絕對會加劇樓市調整。

更何況香港要配合內地的「共同富裕」及「房住不炒」,發展商主動「獻身」捐地更是大勢所趨,最近發展局就一口氣公布3宗土地共享先導計劃申請:包括新地、恒地及會德豐、新世界等財團,分別位處元朗和大埔區,擬提供共約2.16萬個單位,包括約1.51萬個公營房屋單位,即佔約七成,如果數目持續增加,難保不是當年「八萬五」的變奏版。

香港人過去對「磚頭」的投資心態,已經變得幾乎不理性,甚至淪為「有買貴、無買錯」的「神話」。以收租投資物業回報低於兩厘,按任何準則都不合乎投資原則,除了加息增加供樓開支,物業本身欠缺流動性,一旦遇上跌市,放盤要搵買家分分鐘要用上數月甚至年計的時間。

對於一些已經移民或準備移民、有樓在手的朋友更是兩難:想出售就要被迫接受蝕讓低價,但移民後才出售又可能要支付外國的資產增值稅。我的勸告是,樓市跌勢已成,買家壓價的心態只會只愈壓愈低,加上內地資金在目前形勢下絕不可能調出國外,現在有樓不放,恐怕未來只會愈賣愈平。

- 顏寶剛


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