【財經拆局】本港銀行「進取」減息　僅加快尋底不足救樓市

必須要承認上星期我評估減息幅度是一錯再錯，先是美國預估減四分一厘，結果減夠半厘；到預測香港的減息幅度，雖然預測真會啟動減息，但幅度又錯，香港銀行減夠四分一厘而不是我預測的八分一厘。

都說有錯就要認，聯儲局今次真的是「暴力」減息，最大理由應是修正過去兩年過分的加息幅度，但今次重手減息卻可能畀市場錯誤信號，特別是聯儲局官員預測未來一年多仍有一厘半減息空間，令外界以為當局重啟減息周期，因此主席鮑威爾會後的說法也「偏鷹」，指出仍要每次會議視乎經濟數據再決定貨幣政策。

但真正令市場意外反而是香港銀行「進取」的減息取態。留意在聯儲局減息之前，香港的同業拆息已經開始下滑，下調幅度超過1厘，指標的一個月拆息回落到3.6-3.7厘的水平。不過留意H按即是「拆息按揭」，以滙豐為例利率是「H+1.3厘」，同時設有「封頂息率」「P-1.75厘」。以現在一個月同業拆息跌至3.6厘計算，「拆息按揭」的息率就是「3.6厘+1.3厘」，也就是4.9厘，但由於已經觸及封頂息率，「P-1.75厘」也就是4.125厘，換言之即使拆息回軟也不能減低供樓人士負擔。

但今次主要銀行下調最優惠利率P，影響就廣泛得多。以滙豐下調港元最優惠利率0.25厘，由年利率5.875厘調低至5.625厘。換言之H按的「封頂息率」變為「5.625-1.75厘」，也就是3.875厘，較減息前的4.125厘低。對於新造及現有的按揭貸款用戶來說，這一變化意味著每月的按揭還款壓力有所減輕，雖然減幅只有四分之一厘，但對於持有大額貸款的人來說，仍然是值得關注的利好消息。

銀行減息既回應政治壓力　亦有利控制資金成本

這次香港銀行減息的幅度超出了預期，一來反映出銀行對未來利率走勢有相當把握，亦不排除是因應近日政治壓力要求銀行「做啲嘢」作出回應。我原本預測這次銀行可能僅減八分之一厘，然而實際減足四分之一厘，顯示出銀行對於未來市場利率走勢有更進取的判斷，這與美國過去兩年加息的激進步伐形成對比，美國共加息11次共5.4厘，而香港實際加息僅3次，累計加幅僅0.875厘。因此，這次大手減息在香港市場顯得更加顯著，對樓市及按揭利率的影響也相對明顯。

當然，銀行不是「開善堂」，所有決定都是有數計，今次因應最優惠利率下調，主要銀行予港元儲蓄存款戶口的利率，也同步調低0.25厘、至0.625厘。估計今次大行啟動減P與以往減息周期規律有別，是基於貸存比率低，令一併減P和儲蓄利率有利擴闊息差，對銀行屬利多於弊。

供樓開支兩年來首次下調 料加快樓市「尋底」

從長期看，如果美國在兩年內真的可以減息2厘，香港可能會進一步調低按揭利率，這無疑對樓市是一個潛在的利好因素。這種利率的回落或許會加速樓市「見底」的過程。隨著租金在過去一年多來的快速上升，反映租務回報的中原城市租金回報率達3.32厘，創逾11年半新高，不少租戶可能會考慮轉而買樓。買樓人士往往關注利率的走勢，當預期利率將穩步下調，無論是投資者還是自住人士，都可能因此加強入市的意願，這將推動一部分原本持觀望態度的買家進場，促使市場回穩。

近年來，香港樓價持續下跌，部分地區的房價甚至回落到十年前的水平。例如，美孚的房價已跌至每平方呎五、六千元，太古城的呎價也跌破了一萬元。對於那些本身有居住需求的市民來說，這可能是一個從租樓轉向買樓的好時機。儘管今年二月全面撤辣取消額外交易印花稅的減少也能降低部分交易成本，但這並不是促使買樓的主要原因，減息才是影響決策的關鍵。

樓價下跌的趨勢明顯，整體從高位計算已經下跌了28%，今年的樓價跌幅更是超過去年，達到7%，而去年僅為6%。這種累積的跌幅令市場甚至政府官員感到不安及驚訝。隨著美國減息周期的啟動，香港的資產市場也將受到一定的刺激，這對於樓市來說是一個潛在的利好因素，市場對於樓市的「見底」預期也可能會加速實現。

值得留意是過去兩年的加息周期，「搶存款」成為全港市民最熱衷的投資。截至七月底香港錄得破紀錄的10萬億元定期存款中，其中近5萬億元是過去兩年多才存放做定期的，相信這5萬億元定期是從其他投資項目包括地產吸收過來，當定存息率隨著減息周期逐步回落，可能有一部分會轉為地產投資，以部分住宅屋苑的收租回報率有3.3至3.4厘，不能排除會出現資金轉移現象。

過剩供應成壓制樓市「大山」　一手供應需十年時間消化

然而，雖然按揭利率的回落有助於樓市回穩，但供應過剩的壓力仍然不容忽視。未來幾年，香港有大量新供應入市，預計有超過兩萬個單位即將落成，加上未來三、四年一手樓有近11萬伙供應量，按去年一手銷量1.07萬伙計算，假若銷情未見反彈，那便需要長達10年才可消化這批貨源，還未計期內政府繼續賣地帶來的額外供應。減息相信未足以扭轉供需格局。因此，即便按揭利率下調，樓市是否能夠迅速回升我自己就有好大保留。

因此未來半年發展商如何推盤及定價仍然會主導一、二手市場氣氛。即使銀行拆息稍為回落有利發展商減低利息開支，但過去兩年的高息環境已經令高負債的發展商元氣大傷。以上周市建局九龍城啟德道項目截標，即使有銀行啟動減息周期的利好消息，亦未即時對疲弱的土地市場帶來正面幫助，項目僅收到長實一份標書，是近兩年第6幅僅收到1份標書的地皮，更是2008年4月以來，即近16年半市建局住宅項目標書數目最低。以長實一向出價之保守，項目很大機會又是以流標收場。

息口只是影響樓市的其中一個因素，目前經濟仍然疲弱，可以預見的是發展商將趁減息的好消息排山倒海推盤，新盤定價較保守甚至要低開，故樓市壓力依然存在。競爭加劇下，樓市壓力依然存在，樓價即使成功尋底，也不大可能會出現明顯的反彈。

最後話說回來，我只是相信減息周期重新啟動是有利樓市加快尋底，並非因此變成「好友」。我的觀點只是因應聯儲局貨幣政策大幅改變，因此由歷史判斷資產市場可能出現變化。香港的政府官員及地產商一味旨意減息能夠「救樓市、救庫房、救經濟」，但這種「等運到」的態度絕不可取，更何況有經濟師已提出，減息難助香港經濟V型反彈，料減息帶來少許正面影響，但已在預期之內，特別是政策傳導會滯後6至12個月。除非美國即將重返接近0厘的QE超低息年代，否則息率若只是由5.5厘調降一至兩厘，本港樓按利率料將維持於3厘以上，未必能夠創造充分需求以吸納龐大供應。

- 顏寶剛

（以上評論純屬作者個人觀點，並不代表本台立場。）