【财经拆局】本港银行「进取」减息 仅加快寻底不足救楼市
2024.09.23
必须要承认上星期我评估减息幅度是一错再错,先是美国预估减四分一厘,结果减够半厘;到预测香港的减息幅度,虽然预测真会启动减息,但幅度又错,香港银行减够四分一厘而不是我预测的八分一厘。
都说有错就要认,联储局今次真的是「暴力」减息,最大理由应是修正过去两年过分的加息幅度,但今次重手减息却可能畀市场错误信号,特别是联储局官员预测未来一年多仍有一厘半减息空间,令外界以为当局重启减息周期,因此主席鲍威尔会后的说法也「偏鹰」,指出仍要每次会议视乎经济数据再决定货币政策。
但真正令市场意外反而是香港银行「进取」的减息取态。留意在联储局减息之前,香港的同业拆息已经开始下滑,下调幅度超过1厘,指标的一个月拆息回落到3.6-3.7厘的水平。不过留意H按即是「拆息按揭」,以滙丰为例利率是「H+1.3厘」,同时设有「封顶息率」「P-1.75厘」。以现在一个月同业拆息跌至3.6厘计算,「拆息按揭」的息率就是「3.6厘+1.3厘」,也就是4.9厘,但由于已经触及封顶息率,「P-1.75厘」也就是4.125厘,换言之即使拆息回软也不能减低供楼人士负担。
但今次主要银行下调最优惠利率P,影响就广泛得多。以滙丰下调港元最优惠利率0.25厘,由年利率5.875厘调低至5.625厘。换言之H按的「封顶息率」变为「5.625-1.75厘」,也就是3.875厘,较减息前的4.125厘低。对于新造及现有的按揭贷款用户来说,这一变化意味著每月的按揭还款压力有所减轻,虽然减幅只有四分之一厘,但对于持有大额贷款的人来说,仍然是值得关注的利好消息。
银行减息既回应政治压力 亦有利控制资金成本
这次香港银行减息的幅度超出了预期,一来反映出银行对未来利率走势有相当把握,亦不排除是因应近日政治压力要求银行「做啲嘢」作出回应。我原本预测这次银行可能仅减八分之一厘,然而实际减足四分之一厘,显示出银行对于未来市场利率走势有更进取的判断,这与美国过去两年加息的激进步伐形成对比,美国共加息11次共5.4厘,而香港实际加息仅3次,累计加幅仅0.875厘。因此,这次大手减息在香港市场显得更加显著,对楼市及按揭利率的影响也相对明显。
当然,银行不是「开善堂」,所有决定都是有数计,今次因应最优惠利率下调,主要银行予港元储蓄存款户口的利率,也同步调低0.25厘、至0.625厘。估计今次大行启动减P与以往减息周期规律有别,是基于贷存比率低,令一并减P和储蓄利率有利扩阔息差,对银行属利多于弊。
供楼开支两年来首次下调 料加快楼市「寻底」
从长期看,如果美国在两年内真的可以减息2厘,香港可能会进一步调低按揭利率,这无疑对楼市是一个潜在的利好因素。这种利率的回落或许会加速楼市「见底」的过程。随著租金在过去一年多来的快速上升,反映租务回报的中原城市租金回报率达3.32厘,创逾11年半新高,不少租户可能会考虑转而买楼。买楼人士往往关注利率的走势,当预期利率将稳步下调,无论是投资者还是自住人士,都可能因此加强入市的意愿,这将推动一部分原本持观望态度的买家进场,促使市场回稳。
近年来,香港楼价持续下跌,部分地区的房价甚至回落到十年前的水平。例如,美孚的房价已跌至每平方尺五、六千元,太古城的尺价也跌破了一万元。对于那些本身有居住需求的市民来说,这可能是一个从租楼转向买楼的好时机。尽管今年二月全面撤辣取消额外交易印花税的减少也能降低部分交易成本,但这并不是促使买楼的主要原因,减息才是影响决策的关键。
楼价下跌的趋势明显,整体从高位计算已经下跌了28%,今年的楼价跌幅更是超过去年,达到7%,而去年仅为6%。这种累积的跌幅令市场甚至政府官员感到不安及惊讶。随著美国减息周期的启动,香港的资产市场也将受到一定的刺激,这对于楼市来说是一个潜在的利好因素,市场对于楼市的「见底」预期也可能会加速实现。
值得留意是过去两年的加息周期,「抢存款」成为全港市民最热衷的投资。截至七月底香港录得破纪录的10万亿元定期存款中,其中近5万亿元是过去两年多才存放做定期的,相信这5万亿元定期是从其他投资项目包括地产吸收过来,当定存息率随著减息周期逐步回落,可能有一部分会转为地产投资,以部分住宅屋苑的收租回报率有3.3至3.4厘,不能排除会出现资金转移现象。
过剩供应成压制楼市「大山」 一手供应需十年时间消化
然而,虽然按揭利率的回落有助于楼市回稳,但供应过剩的压力仍然不容忽视。未来几年,香港有大量新供应入市,预计有超过两万个单位即将落成,加上未来三、四年一手楼有近11万伙供应量,按去年一手销量1.07万伙计算,假若销情未见反弹,那便需要长达10年才可消化这批货源,还未计期内政府继续卖地带来的额外供应。减息相信未足以扭转供需格局。因此,即便按揭利率下调,楼市是否能够迅速回升我自己就有好大保留。
因此未来半年发展商如何推盘及定价仍然会主导一、二手市场气氛。即使银行拆息稍为回落有利发展商减低利息开支,但过去两年的高息环境已经令高负债的发展商元气大伤。以上周市建局九龙城启德道项目截标,即使有银行启动减息周期的利好消息,亦未即时对疲弱的土地市场带来正面帮助,项目仅收到长实一份标书,是近两年第6幅仅收到1份标书的地皮,更是2008年4月以来,即近16年半市建局住宅项目标书数目最低。以长实一向出价之保守,项目很大机会又是以流标收场。
息口只是影响楼市的其中一个因素,目前经济仍然疲弱,可以预见的是发展商将趁减息的好消息排山倒海推盘,新盘定价较保守甚至要低开,故楼市压力依然存在。竞争加剧下,楼市压力依然存在,楼价即使成功寻底,也不大可能会出现明显的反弹。
最后话说回来,我只是相信减息周期重新启动是有利楼市加快寻底,并非因此变成「好友」。我的观点只是因应联储局货币政策大幅改变,因此由历史判断资产市场可能出现变化。香港的政府官员及地产商一味旨意减息能够「救楼市、救库房、救经济」,但这种「等运到」的态度绝不可取,更何况有经济师已提出,减息难助香港经济V型反弹,料减息带来少许正面影响,但已在预期之内,特别是政策传导会滞后6至12个月。除非美国即将重返接近0厘的QE超低息年代,否则息率若只是由5.5厘调降一至两厘,本港楼按利率料将维持于3厘以上,未必能够创造充分需求以吸纳庞大供应。
- 颜宝刚
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