【財經拆局】「身體最誠實」　長實資產全球配置　毋須對賭香港樓市

「唔敢賭香港市場（樓市）太差，過去歷史話我哋知邊個賭香港長期差都錯。」

上星期長實主席李澤鉅在分析員會議上，被追問對香港樓市看法，說出了的金句成為全港媒體爭相引述，看似不經意的說法，但李澤鉅顯然是精心計算。對政權甚至北京來說，這是容易受落的說法，可以歸類為屬於「說好香港故事」；但嚴格看整個語法，其實又沒有一句是真心唱好。

當然，今天的李澤鉅沒有當年父親李嘉誠的Soundbite那麼精彩， 但這番說話仍然是經過深思熟慮：「唔敢賭樓市太差」，與「香港樓市前景不會太差」明顯是兩個層次，潛台詞不就是前景已經轉差，亦不排除會再差下去，只是不敢或不願意賭上賠錢風險，因此寧願不賭？

至於說「歷史話我哋知邊個賭香港長期差都錯」，其實沒有意義，所有新股招股書都有說明「過往表現不代表未來」，而且今天的「新．香港」已經二次回歸，誰還可以用歷史去證明未來表現？正如港澳辦主任夏寶龍告訴全香港人要有「零起點思維」，用2019年前的香港成功歷史似乎已經沒有任何意義。

與其聽其言、不如觀其行，說李澤鉅「身體最誠實」，其實只要翻查過去幾年，長實及長和系內在香港及全球的投資紀錄，恐怕答案早已呼之欲出。

聽其言不如觀其行 長實近兩年未有在港新增投資

2020年5月長實打破該公司接近兩年來未有投得地皮的悶局，接連在香港斥資逾360億投得七幅地皮，但到2022年後長實系內公司幾乎已沒有再增加香港投資，如果讀者心水清，答案其實早在去年12月維港投資創辦人周凱旋一番話可以引證。周凱旋引述長和榮譽主席李嘉誠於2021年1月開始提醒「山雨欲來風滿樓」，要注意經濟一定會一落千丈，如果不在2021年底前做好延長備用資金就「非常可憐」。

因此在2022年底後，長實幾乎完全絕跡香港投地，事實亦證明，在2020-22年期間投得的地皮，很多都有頗大機會錄得損手：特別是兩幅啟德地皮，單計地價已經投入近190億，而近日該區發展商已經面對現實，寧願蝕賣亦要盡快套現。其中21年初投得的4E區地盤樓面地價更高達15861元，相比起去年9月區內由信和合組財團以53.5億元投得，當時每方呎樓面地價僅約5,392元，並創全區約9年半新低，地價大幅貶值66%，而較啟德2A區成交呎價亦低約12%。

事實上，今年四月長實推出黃竹坑港島南岸第3B期Blue Coast，就是以「蝕讓價」折實呎價21,968元推出。印象中李嘉誠絕少做過「蝕本生意」，即使交棒予「小超人」李澤鉅亦鮮有要蝕本收場。但當時面對樓市出現「小陽春」，長實不單沒有等待樓市繼續反彈以爭取更高定價，反而是以「蝕少當贏」的心態，盡快在樓市購買力仍未枯乾的時間，以「蝕本價」開售一個遠期樓花項目（預計落成日期為2025年12月底），反映的是作為負債比率最低的大發展商中（截至今年中約5.5%），長實明白盡快將發展項目套現，做到真正貨如輪轉，以免日後當更多發展商推盤時候，定價可能會一浪低於一浪，現在事後看來不得不佩服當時長實的決定。

早已部署資產全球配置 香港盈利低於海外

翻查長實剛公布的半年業績，按地域劃分，上半年收入主要靠英國和其他地區的業務推動，英國收入升8.24%至170億元，而盈利相比一年前，亦只有英國業務錄得增長，中港業務均錄得盈利下跌，令海外盈利佔比已達到53%，相反香港就攤薄至僅佔39%，反映長實的香港業務正在收縮。

與香港投資收縮相比，長實及長建過去一年正在不斷加大在英國投資規模：包括去年五月，長實以48億港元收購在倫敦上市的社會性房屋Civitas Social Housing。李澤鉅特別在過去幾年投資於英國的社會性房屋，穩定了集團的租金收入，可以抵禦香港疲弱的租賃市場，使整體租金收入維持韌性。

至於星期一（19日）已在倫敦交易所作第二上市的長建，今年亦夥拍長實及電能，多次投資英國公用事業，包括在4、5 月密集收購Phoenix Energy 及 UU Solar，到今個月再公布收購英國陸上風電資產，三個項目作價合共已近75億。連同其他酒吧連鎖店、配氣網絡及水廠及鐵路，近十多年在英國部署項目已多逾十個，涉及金額近170億英鎊，以今日匯價折讓已經逾千七億港元。

因此長建選擇在英國第二上市，是非常合理部署，是一個買政治保險的做法，確保給予英國政界的投資信心，即長建不是一間中資公司。加上港股現時成交量和流通量不足，亦未能吸引更多外資重返香港投資，既然公司收入來源逾半來自英國，可借今次上市吸引英國退休基金、長線基金可以投資，因公司集中於基建、新能源等持較多現金流的業務。

不要與長實「對賭」 接貨者往往損手離場

小超人說「唔敢賭香港樓市太差」，民間智慧卻一直說不要與超人對賭，反而應該跟風學超人買貨，這由近日長實向#LYOS的撻訂買家追差價及中環中心交易大幅蝕讓可見一斑。

「胡.說樓市」日前獨家報道，指長實元朗洪水橋#LYOS的撻訂買家，接獲發展商來信通知追收差價，料為樓市撤辣後首宗同類個案。根據信中內容，撻訂買家除要支付單位重售後的差價外，還要支付由購入單位至重售單位成交日期內的所有利息支出、期內的管理費、3%經紀佣金、重售律師費及終止交易費用等。

翻查資料，長實一向是最堅持「合約精神」的發展商，包括曾於2013年入稟高等法院向何文田「半山壹號」撻訂買家追討近6,000萬元的物業差價。再數遠一點，天水圍嘉湖山莊美湖居於1997年樓市高峰期開售，期後金融風暴爆發，樓價暴跌，不少買家撻訂，長實均入禀法院向相關撻訂人士追差價。

雖說追收差價絕對是符合合約精神，亦是收「殺一儆百」之效，正如不少評論都提出，簽訂樓宇買賣合約後如果樓價升值，難道你會同發展商對分？但面對樓價持續下滑，最新樓價指數創2016年9月底以來近8年新低，今年累跌5.45%，相對2021年8月的歷史高位累插27%，恐怕未來跌幅會進一步加劇，今年有機會真的如年初預測會下跌一成，屆時更多負資產銀主盤湧現，一旦更多發展商加入追差價行列，樓市前景不需要「對賭」都知必輸。只是此時此刻看到政府仍然死口話「前景亮麗」，心中除了粗口連篇，我已經找不到更好形容詞。

- 顏寶剛

（以上評論純屬作者個人觀點，並不代表本台立場。）