【財經拆局】商業地產「爆煲」 拖累銀行不良貸款恐釀金融危機

2024.08.12
【財經拆局】商業地產「爆煲」 拖累銀行不良貸款恐釀金融危機
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樓市持續回落已成為共識,而相比起住宅樓價下滑,商業物業市場更出現初步「爆煲」跡象,而結果很可能會拖累整個銀行體系。這由近日部分銀行業績可見一班,說的是恒生銀行2024年上半年業績,不良貸款大增86%至460億元,令不良貸款比率由2.83%幾乎倍增至5.32%。以恒生一向保守經營作風,恐怕壞帳上升不是單獨事件,事實上金管局都承認問題有惡化跡象,以近日公布業績的地產收租股看來,問題只會日益轉差。

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翻查恒生的不良貸款率,在2021年前是平穩地保持低於1%,但之後三年卻出現三級跳,累計是升了足足五倍。恒生稱目前的香港商業房地產貸款組合約1400億元,佔整體貸款多達16%,相反之前被視為高風險的中國內地商業房地產的貸款規模就按年降21%至280億元,佔比僅3%。

顯然香港商業地產市場瀕臨「爆煲」,包括寫字樓及商鋪價值急跌,是恒生不良貸款急升原因,相反住宅物業按揭仍屬較穩陣。為減低市場負面影響,恒生稱在被歸類不良貸款的為香港商業房地產貸款之中,三分之二是有抵押貸款,當中歸類為「違約」的貸款金額相對抵押品價值是低於60%。至於無抵押貸款客戶方面,大部分則是上市公司,90%具有投資級別信貸評級。

可笑的是,恒生面對不良貸款率飊升至十多年新高,但管理層卻淡化問題,反映銀行為壞帳作準備的「預期信貸損失」,在上半年不升反跌,減少了22%至15億元。這個做法明顯是嚴重低估問題,甚至是管理層出現了缺失,因為預期信貸損失只是銀行一個主觀制定的前瞻風險因素,根本不能作為壞帳是否見頂的指標。而由投資市場的股價表現,業績後恒生被投資者大舉拋售,就是表明市場以腳投票,亦證明對管理層的解釋並不信任。

金管局料不良貸款率下半年趨升 惠譽指或損銀行生存能力

一個月前我在此欄撰文《銀行問題貸款創二十年新高 破產源於Call Loan釀結業潮》,當時已指出根據金管局數據,銀行體系的問題貸款已出現惡化趨勢,反映問題貸款的「特定分類貸款比率」由去年底的1.56%進一步升至今年3月底的1.79%,為2004年以來最高水平,是創出了二十年的新高。

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對於銀行不良貸款問題惡化,金管局只是不斷淡化有關負面影響。副總裁阮國恒稱,外圍不確定因素偏多,高息環境及內房問題仍未解決,令港銀貸款質素持續承壓,相信下半年特定分類貸款比率,會高於今年首季的1.79%,但由於銀行盈利和撥備能力均強,相信可妥善管理信貸風險。

但這種「居安不思危」的處事手法,無疑是沒有正視問題。評級機構惠譽早前已警告,商廈空置率上升,會為亞太區銀行的貸款帶來考驗,甚或對香港個別銀行的生存力評級有影響。惠譽預期,今年地產相關貸款仍會出現貸款損失或撥備,指出雖然香港總體銀行的信用評級基本穩定,但地產風險敞口相對較高的銀行,例如恒生銀行和上海商業銀行則有可能惡化。

商業地產「爆煲」 銀行接管抵押物業逾百億元

說商業地產瀕臨「爆煲」,恐怕不是主觀印象,因為愈來愈多資深投資者或小型地產商,因為面臨高息重擔,已經變成違約,被銀行全面追收貸款Call Loan,多項大額物業變成銀主盤。其中資深投資者「舖王」鄧成波家族持有的觀塘駱駝漆中心已遭接管。資料顯示,駱駝漆中心去年5月推出放售,當時意向價約14億元,今年1月意向價已調低至約11億元,但一直未能售出而終淪為銀主貨。另外鄧成波家族持有的荃灣海濱花園海濱廣場停車場及商場部分,2023年中減價至12億元,10月再減至9億,惟仍未有承接,最終亦難逃被銀主接管命運。

另外,由深圳祥祺集團主席、全國政協委員陳紅天旗下持有紅磡的祥祺中心,亦是被恒生銀行接管為銀主盤,上址現為永明金融香港總部,去年市場估值高達約50億元。據被委託成接管人的羅兵咸永道表示,多項被接管的銀主物業總估值已超過100億元。

羅兵咸永道稱過去6至12個月,很多銀行已把抵押品納入破產管理程序,未來接管數字或繼續增加,意味着市場上會有更多破產案例。又指出,金融機構一般在貸款人現金周轉困難初期,會讓其有喘息空間,但隨着時間過去,發現客戶還款能力仍然有問題,銀行自然要啟動破產管理程序,並要求如羅兵咸永道等經理接管相關抵押品。

收租股物業估值下跌拖累業績 九倉太古租金大跌一成六

由近日地產股公布半年業績,看到一些以收租物業為主的企業,已經開始面對難關:持有時代廣場海港城的九龍倉置業,上半年受累投資物業公允值減值轉盈為虧,股東應佔虧損10.5億元,集團要削派息4.5%。集團透露第二季零售商戶銷售下滑,而上半年反映商戶生意表現的租金按年大跌16%。主席吳天海表明,香港通關後「人已復常」,但「復常還復常,市場還市場」,目前整體仍未完全復甦。

同樣要面對現實減租以保著出租率有太古地產,第二季租金繼續錄雙位數跌幅,其中太古廣場寫字樓租金大減16%,與首季時17%的跌幅相若,出租率較去年底降1個百分點,至97%。

而剛完成接捧,由陳啟宗交予兒子陳文博的恒隆地產,中期業績亦令市場大跌眼鏡,基本純利按年減少22%,至17.35億元,遠遜市場估計跌12%至19%;更讓外界憂慮的是公司罕見大削派息33.3%,可以說是應驗了陳啟宗的「臨別贈言」:「所有人(地產商)都在地獄」,惟一可做就是要「保命保本」。

上周經民聯副主席、行政會議成員林健鋒與地產界代表與金管局副總裁阮國恒會面,訴說經營苦況,促請當局以開放態度放寬按揭措施,紓緩業界燃眉之急,林健鋒更於會後見傳媒時感觸落淚。

但林健鋒流下的「男兒淚」恐怕是白流,因為由恒生銀行的不良貸款飊升,絕非單一例子,或許過去廿年我們的金融體系都過得風平浪靜,即使在08年雷曼兄弟倒閉也只是衍生出一個迷債風波,未有損及整個銀行系統。但今次銀行面對商業物業市場崩潰以至整體樓市出現「插水式」加快下跌,銀行體系的穩健已經不止是一個「遠慮」,還可能加速成為金融市場的「近憂」,甚至會損害到整體銀行體系。但請恕我直言,以今天的財金官員的「料子」,恐怕是無力應對,甚至連承認問題的勇氣也沒有,香港人真的要自求多福。

- 顏寶剛


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