【财经拆局】片区开发「碎片化」的阴影：北部都会区的诱因缺口

香港特区政府大力推动北部都会区计划，标榜为未来经济增长的核心引擎和港深融合的重要步骤。然而，在这宏伟愿景的背后，存在不少隐忧，包括本地财团投资意愿、政府财政压力，以及中资国企垄断的可能性，而最关键的「片区开发」模式规划欠理想，令发展成本高昂却欠缺回报，需动员北京官员向发展商「揼心口」，但恐怕要靠北都区撑起香港未来的半边天，只是官员一厢情愿想法，最终甚至沦为纳税人沉重负担。

特区政府近年来积极推动北部都会区的发展，以期实现地区经济升级转型，纾缓房屋短缺及推动创新科技产业。为了加快北部都会区的规划和建设，政府提出以「片区开发」的模式进行试点，包括洪水桥、粉岭北新发展区及新田科技城。然而，尽管目标远大，但在实际操作中，这种模式存在众多问题，可能令发展商难以回本，也削弱其参与意愿。

片区开发的财务压力与地价问题：发展成本高昂，财务压力大

所谓「片区开发」，简单理解就是政府「打包卖地」。根据政府公布，三个试点片区的工程成本预估在100亿至200亿元之间，目标是可以减低政府库房的公帑投入，但资金成本压力却转嫁予发展商，需承担高昂土地平整和公共设施建设的开支，并根据「价高者得」的原则竞投。这意味著发展商不仅要支付高额地价，还需自行承担基建和设施成本，进一步增加财务负担。

在香港目前高利率环境及经济疲弱的情况下，发展商的融资成本显著上升，普遍大发展商已达五至六厘，负债高小型发展商更高达八至十厘或以上，加上过去半年大部分负债比率均不跌反升，令发展商投地保守，去年以来已有八幅政府地皮流标，市场对未来楼市的预期亦趋于保守。地产商入标前，势必严格评估项目利润空间及风险，而非单纯考虑片区的发展潜力。如果短期内楼市未能稳定回暖，发展商将更趋谨慎，甚至可能选择不参与竞投。

发展局强调会务实设定地价，不会「贱卖土地」，但现实中，地价定价过高或与市价脱节，可能削弱片区的吸引力。同时，发展商希望地价更灵活，尤其是在创科地块或产业地块方面，这些地段短期内的盈利能力较低，若地价无法适当调整，将进一步增加发展商的成本负担。

片区开发规划「碎片化」　用途「框死」限制灵活性

根据发展局已公布的规划资料，与内地片区开发大面积土地模式不同，政府将片区内土地用途「碎片化」，并将用途和规划参数「框死」，例如住宅地块的地积比、创科地块的开发要求等，当中尤以粉岭北的新发展区问题最为严重。这种僵化的规划模式限制了发展商的灵活性，使其难以根据市场需求调整开发策略。例如：

低地积比限制盈利潜力：洪水桥／厦村及粉岭北部分地皮的地积比低至2.4倍至4.2倍，远低于过去部分新发展区最高6.8倍的水平。低地积比意味著发展商无法有效利用土地价值，回本难度更大。

用途单一降低吸引力：如粉岭北的新发展区主要用于物流业，但物流行业对土地需求有限，且人手需求低，经济动力不足。当中区内有3.2公顷的巴士厂用地，占比达20%，却缺乏上盖发展的设想，难以充分发挥土地的经济效益。相比之下，新田科技城的创科定位虽有潜力，但需长时间培育，短期内对发展商吸引力有限。

如此僵化的规划模式，有违片区开发的弹性发展模式，不仅削弱了发展商的盈利空间，也增加了投资的不确定性。

产业发展与配套问题　创科与产业定位的实现困难

政府寄望新田科技城等片区吸引高端创科企业落户，以实现「南金融、北创科」的长远布局。然而，香港的创科基础薄弱，目前创科生态系统仍处于起步阶段，吸引大规模企业入驻并非易事。对于创科企业而言，片区内的配套设施及创新氛围是其考虑落户的关键，但目前相关配套仍不完善。

片区的交通基建与连接大湾区其他城市的便利性直接影响到其吸引力。以洪水桥／厦村片区为例，虽然有潜力作为企业与科技园区，但若铁路及其他交通设施无法及时到位，将大大削弱其吸引力。此外，新田科技城若要吸引跨境创科人才，需有完善的跨境交通网络，但现时政府尚未明确相关计划。

「鸡先定蛋先」？开荒牛商业诱因不足　需京官向发展商「揼心口」

发展商需承担「开荒牛」角色，包括前期建设基础设施和公共服务设施，这与过去香港的土地发展模式中「坐享其成」的习惯大相径庭。若片区未能迅速引入重要企业或具规模的入住人群，可能陷入「人流不足＞企业不来＞进一步发展受阻」的恶性循环。

创科或其他产业的吸引力如果不够，住宅项目缺乏潜在购买力支撑，开发商同样可能面临资本沉没的风险。

政府希望通过分期缴付地价或未来分红等方式，吸引发展商参与，但上百亿的巨额投资，回报能否有效提升商界的参与意愿仍存疑。部分发展商或银行对长期项目的风险评估趋于保守，尤其在未来利率走势不明的情况下。

面对本地财团对投入的犹疑不决，继早前港澳办主任夏宝龙「召见」发展商要求工商界以实际行动爱国爱港，中联办主任郑雁雄上周更直言香港工商界应「做好局中人、不做旁观者」，应主动参与试点措施，这已经不是简单呼吁，而是由北京派港最高级别的官员向财团直接「揼心口」，试问发展商岂敢不从？

中资国企垄断的隐忧：北部都会区的「国家队」风险

上周政府安排85间企业的代表参与北都发展签署仪式，其中大部分近60间是中资企业，包括大型国企及中资银行。中联办及港澳办官员的高调出席更是释放出明确信号：北部都会区的发展已被视为国家战略的一部分。 显然今次签署仪式具有「路演」性质，由特区政府牵头宣传造势，以往确是较为少见，除了宣示北都发展得到本地工商界广泛支持，「国家队」也愿意作为「后盾」，准备好全力参与建设；中央部门官员出席仪式，则反映北都被视为国家战略发展的一环，得到中央政府大力支持，事在必行。

但这可能导致北部都会区沦为中资垄断的局面，尤其在基建及科技产业领域，本地企业或逐步边缘化。加上内地经济自2021年起增速放缓，房地产市场低迷，若中资企业本身陷入资金困境，对北部都会区的支持力度也可能下降，届时计划将进一步受挫。

北部都会区作为香港未来的重要经济计划，背负著过高的期望。然而，从本地财团的犹豫态度到中资国企的潜在垄断，再到政府财政压力的困境，这一计划面临诸多挑战。若无法妥善应对，北部都会区可能不仅无法成为经济复苏的引擎，反而成为特区政府及纳税人未来的沉重负担，甚至进一步削弱香港的经济独立性及市场竞争力。

- 颜宝刚（前《有线财经台》台长）

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