【財經拆局】樓市連環「不幸事件簿」

過去一星期，香港樓市的情況可謂令人不安，市場氣氛之低迷，成交價格之疲軟，令人懷疑其走勢是否早已跌入深谷。近期發生的幾件重要事件——沙田小瀝源地皮低價成交、市建局九龍城啟德道地皮流標，負資產宗數創廿一年新高、以及樓價指數的持續下滑——不僅反映了當前樓市的艱難處境，也預示了未來可能更為惡劣的走勢。

沙田地皮低價成交：發展商只求「撈底」

沙田小瀝源地皮最終以約十億港元的「低價」由華懋集團競得，顯示發展商對後市的明顯悲觀。每呎樓面地價約3357元，較同區早前成交的地皮價格低了15%，市場並非沒有成交，但成交價持續偏低，似乎顯示了發展商對未來樓價的擔憂。即使面對減息及「撤辣」的政策支持，發展商對市場的信心依然薄弱。華懋此次中標的價格偏低，更突顯了對市場的持續觀望和明顯保守，甚至懷有撈底「執死雞」心態。樓市如今彷如陷入泥潭，即便有政策推動，需求回復依舊步履維艱。

九龍城地皮流標：市場冷感、不確定性劇增

幾乎同一時間市建局推出的九龍城啟德道地皮更是出現流標，雖然此地皮收到30份意向書，卻僅有一家長實入標，並最終因條款問題流標，反映了發展商對風險的極端敏感和躊躇。這不僅顯示了市場的不確定性，甚至暴露出即使在減息周期下，當前地皮吸引力急劇下降的殘酷現實。地皮位於黃金地段啟德道，且交通便利，本應是一塊高潛力土地，結果卻因條款過於嚴苛而無人敢接手，顯示市場信心的薄弱及政策對市場的抑制效果。更嚴峻是市建局財政狀況已非常緊張，未來即使能在條款上放寬，也難保發展商的信心短期內回暖。

樓價指數連跌；負資產宗數創廿一年新高

根據金管局數據，負資產住宅按揭貸款宗數在第三季增至40713宗，較第二季的30288宗猛增34.4%，創了2003年「沙士」以來新高；更值得留意是第三季無抵押部分的金額增加至158億港元，增幅誇張地超過50%，銀行在這些貸款上承受著更高的風險。若樓價進一步下滑，銀行將面臨更大損失，可能會因應風險提高審批標準甚至收緊貸款額度，令市場資金更加緊張。

同一時間，根據差餉物業估價署的數據，樓價指數已連跌五個月，並跌至逾八年來的低位，這個持續走低的趨勢揭示了市場對未來的悲觀看法。即使政策層面頻頻減息支撐，樓價也未見回升，成交價持續低迷，市場仍續錄低價及蝕讓成交，市場信心更是乏善可陳。樓價較2021年高位已下挫近28%，如此劇烈的跌幅令買家望而卻步，樓市成交難有起色，並進一步形成惡性循環。

政府政策失效：市場期待改變

對於負資產宗數突破4萬宗，財爺陳茂波的反應僅是嘗試淡化事件， 稱美國減息周期剛開始，估計之後會繼續，市場需要慢慢消化消息。又指樓市正處於轉折期，由2021年下旬開始調整至今，大致保持穩定發展，交投量曾有波幅，如今已趨活躍。

面對低迷的樓市，政府政策未能有效提振市場，更未有正視問題，反而讓發展商舉步維艱。無論是對招標條款的嚴格限制，還是對公共設施建設的強制要求，都加重了發展商的壓力。政府如無法減輕發展商負擔，或在政策上做出靈活調整，難以激發市場活力。再者，政策信號遲滯不前，市場何以重燃信心？政府若繼續在高門檻的政策下推地，樓市勢必陷入更為嚴重的困境。

經濟失速突顯信心疲弱 市道低迷損置業信心

說到底，樓市復甦關鍵仍然是大環境的經濟氣氛。儘管香港的失業率整體仍然維持近3%的全民就業水平，但作為關鍵的經濟表現乏力，香港第三季GDP按年僅增長1.8%，不僅遠低於市場原預期的3.1%，更成為自去年第二季以來的最低增速，無疑是一個令人失望的經濟表現，顯示本地經濟復甦疲弱，政府經濟政策的效果也似乎難以奏效。

首先，私人消費支出連續兩個季度下滑，再次顯示香港內部消費需求疲軟的困境。第三季私人消費按年下降1.4%，而上一季度降幅為1.6%，這樣的數據反映出居民消費信心不足。而最新公布九月零售額按年下跌6.9%，雖優於市場預期，亦較8月按年跌10%收窄，但已是連跌七個月，而且實際金額僅為296億元，為去年復常以來第三低水平，反映零售界仍然水深火熱。

儘管政府強調本地市場消費環境的改善，但「結業執笠潮」卻是區區皆見。顯而易見，僅靠零散的消費刺激措施，並未達到令市民重拾消費意願的效果。私人消費本應是經濟增長的重要支柱，卻因長期的經濟壓力、外部不確定因素和市民對未來收入的擔憂，導致消費市場萎靡不振。

其次，香港經濟增長的另一支柱——出口增速也顯著放緩。第三季貨品出口按年仍增長3.9%，但遠低於第二季的7.5%。其中，政府解釋原因在於部分主要貿易夥伴需求減弱。然而，作為一個高度依賴轉口貿易的地區，香港若沒有科技產品等具有競爭力的出口商品，經濟結構相對單一的問題在這種時期被放大，且在未來仍難以抵禦外部經濟的波動。相較於其他同樣依賴外貿的經濟體，如新加坡和台灣，香港顯得競爭力不足，反映本地產業轉型的迫切性。

政府應對「掩耳盜鈴」 信心重建困難重重

最令擔憂的不是外圍環境變化，反而是特區政府一味「等運到」，僅依賴外部因素的態度最令人憂慮。隨著美國減息和中國推出經濟刺激措施，政府預計這將在第四季提振本地消費。然而，僅寄希望於外部政策，卻未能主動解決本地問題，如內部消費動力不足、財政赤字擴大等，這些現象無疑讓本地居民的財務壓力雪上加霜，消費意願也因此受到進一步抑制。在這樣的背景下，若政府仍僅將寄望於外部經濟改善，忽視本地政策調整的必要性，無疑是「掩耳盜鈴」。

顯而易見，香港樓市現時困境重重，市場信心早已動搖。地皮低價成交或流標、負資產創廿年新高、經濟復甦不似預期，這些現象折射出市場對未來的高度悲觀，置業者及發展商均對前景充滿懷疑。政府若無法改善政策、重建信心，市場將難以走出陰霾。樓價見底的共識遙遙無期，樓市低迷恐成為長期現象，未來前景令人堪憂。

- 顏寶剛（前《有線財經台》台長）

（以上評論純屬作者個人觀點，並不代表本台立場。）