【财经拆局】楼市连环「不幸事件簿」

过去一星期，香港楼市的情况可谓令人不安，市场气氛之低迷，成交价格之疲软，令人怀疑其走势是否早已跌入深谷。近期发生的几件重要事件——沙田小沥源地皮低价成交、市建局九龙城启德道地皮流标，负资产宗数创廿一年新高、以及楼价指数的持续下滑——不仅反映了当前楼市的艰难处境，也预示了未来可能更为恶劣的走势。

沙田地皮低价成交：发展商只求「捞底」

沙田小沥源地皮最终以约十亿港元的「低价」由华懋集团竞得，显示发展商对后市的明显悲观。每尺楼面地价约3357元，较同区早前成交的地皮价格低了15%，市场并非没有成交，但成交价持续偏低，似乎显示了发展商对未来楼价的担忧。即使面对减息及「撤辣」的政策支持，发展商对市场的信心依然薄弱。华懋此次中标的价格偏低，更突显了对市场的持续观望和明显保守，甚至怀有捞底「执死鸡」心态。楼市如今彷如陷入泥潭，即便有政策推动，需求回复依旧步履维艰。

九龙城地皮流标：市场冷感、不确定性剧增

几乎同一时间市建局推出的九龙城启德道地皮更是出现流标，虽然此地皮收到30份意向书，却仅有一家长实入标，并最终因条款问题流标，反映了发展商对风险的极端敏感和踌躇。这不仅显示了市场的不确定性，甚至暴露出即使在减息周期下，当前地皮吸引力急剧下降的残酷现实。地皮位于黄金地段启德道，且交通便利，本应是一块高潜力土地，结果却因条款过于严苛而无人敢接手，显示市场信心的薄弱及政策对市场的抑制效果。更严峻是市建局财政状况已非常紧张，未来即使能在条款上放宽，也难保发展商的信心短期内回暖。

楼价指数连跌；负资产宗数创廿一年新高

根据金管局数据，负资产住宅按揭贷款宗数在第三季增至40713宗，较第二季的30288宗猛增34.4%，创了2003年「沙士」以来新高；更值得留意是第三季无抵押部分的金额增加至158亿港元，增幅夸张地超过50%，银行在这些贷款上承受著更高的风险。若楼价进一步下滑，银行将面临更大损失，可能会因应风险提高审批标准甚至收紧贷款额度，令市场资金更加紧张。

同一时间，根据差饷物业估价署的数据，楼价指数已连跌五个月，并跌至逾八年来的低位，这个持续走低的趋势揭示了市场对未来的悲观看法。即使政策层面频频减息支撑，楼价也未见回升，成交价持续低迷，市场仍续录低价及蚀让成交，市场信心更是乏善可陈。楼价较2021年高位已下挫近28%，如此剧烈的跌幅令买家望而却步，楼市成交难有起色，并进一步形成恶性循环。

政府政策失效：市场期待改变

对于负资产宗数突破4万宗，财爷陈茂波的反应仅是尝试淡化事件， 称美国减息周期刚开始，估计之后会继续，市场需要慢慢消化消息。又指楼市正处于转折期，由2021年下旬开始调整至今，大致保持稳定发展，交投量曾有波幅，如今已趋活跃。

面对低迷的楼市，政府政策未能有效提振市场，更未有正视问题，反而让发展商举步维艰。无论是对招标条款的严格限制，还是对公共设施建设的强制要求，都加重了发展商的压力。政府如无法减轻发展商负担，或在政策上做出灵活调整，难以激发市场活力。再者，政策信号迟滞不前，市场何以重燃信心？政府若继续在高门槛的政策下推地，楼市势必陷入更为严重的困境。

经济失速突显信心疲弱 市道低迷损置业信心

说到底，楼市复苏关键仍然是大环境的经济气氛。尽管香港的失业率整体仍然维持近3%的全民就业水平，但作为关键的经济表现乏力，香港第三季GDP按年仅增长1.8%，不仅远低于市场原预期的3.1%，更成为自去年第二季以来的最低增速，无疑是一个令人失望的经济表现，显示本地经济复苏疲弱，政府经济政策的效果也似乎难以奏效。

首先，私人消费支出连续两个季度下滑，再次显示香港内部消费需求疲软的困境。第三季私人消费按年下降1.4%，而上一季度降幅为1.6%，这样的数据反映出居民消费信心不足。而最新公布九月零售额按年下跌6.9%，虽优于市场预期，亦较8月按年跌10%收窄，但已是连跌七个月，而且实际金额仅为296亿元，为去年复常以来第三低水平，反映零售界仍然水深火热。

尽管政府强调本地市场消费环境的改善，但「结业执笠潮」却是区区皆见。显而易见，仅靠零散的消费刺激措施，并未达到令市民重拾消费意愿的效果。私人消费本应是经济增长的重要支柱，却因长期的经济压力、外部不确定因素和市民对未来收入的担忧，导致消费市场萎靡不振。

其次，香港经济增长的另一支柱——出口增速也显著放缓。第三季货品出口按年仍增长3.9%，但远低于第二季的7.5%。其中，政府解释原因在于部分主要贸易夥伴需求减弱。然而，作为一个高度依赖转口贸易的地区，香港若没有科技产品等具有竞争力的出口商品，经济结构相对单一的问题在这种时期被放大，且在未来仍难以抵御外部经济的波动。相较于其他同样依赖外贸的经济体，如新加坡和台湾，香港显得竞争力不足，反映本地产业转型的迫切性。

政府应对「掩耳盗铃」 信心重建困难重重

最令担忧的不是外围环境变化，反而是特区政府一味「等运到」，仅依赖外部因素的态度最令人忧虑。随著美国减息和中国推出经济刺激措施，政府预计这将在第四季提振本地消费。然而，仅寄希望于外部政策，却未能主动解决本地问题，如内部消费动力不足、财政赤字扩大等，这些现象无疑让本地居民的财务压力雪上加霜，消费意愿也因此受到进一步抑制。在这样的背景下，若政府仍仅将寄望于外部经济改善，忽视本地政策调整的必要性，无疑是「掩耳盗铃」。

显而易见，香港楼市现时困境重重，市场信心早已动摇。地皮低价成交或流标、负资产创廿年新高、经济复苏不似预期，这些现象折射出市场对未来的高度悲观，置业者及发展商均对前景充满怀疑。政府若无法改善政策、重建信心，市场将难以走出阴霾。楼价见底的共识遥遥无期，楼市低迷恐成为长期现象，未来前景令人堪忧。

- 颜宝刚（前《有线财经台》台长）

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